“沪九条”新政满月 上海新房成交遭遇腰斩

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随着“3.25“政策出台，楼市风向突变。原先卖方市场扭转为买方市场，政策出台前供求比为0.2:1，而政策出台后供求比为1.2：1。随着观望情绪抬头，市场向理性回归，这一个月政策效果明显。

直播：沪九条新政满月 最严新政效果一探究竟

供应放量 报价不敢高企

政策出台后捂盘惜售现象有所改观。市场供应相当积极，为138.7万平方米，而政策出台前一月只有40.8万平方米，足足高出3倍多。从结构来看，刚需以及刚改产品占市场主力，供应将近占7成。虽然高价产品推盘不多，但是单个项目入市量非常大。比如浦东洋泾板块的地产尚海郦景（电话：400-898-5285），一次性入市面积为5.6万平方米。而改项目以往两次供应分别为3.3万平方米和3.9万平方米，表明房企快跑意图相当明显。

此外，新推房源在报价上虽还有上涨，但底气明显不足。比如金山新城板块的湖山香颂湾（电话：400-869-1111 转 23451），新政后网上报价11500元/平方米，只比政策出台前涨500元/平方米。而在政策出台前，新推房源房价上涨5%以上相当普遍。

成交腰斩 刚需“挑大梁”

新政出台后市场成交遭遇腰斩，成交面积为118.3万平方米，比政策出台前减少45.6%。从成交结构来看，刚需占绝对主力，比如单价2.5万元/平方米以下占比为45.5%，和上月相比增加11.4个百分点。另外，从面积段来看，中小户型成交比重有所增加，比如90平方以下占比增加1.4个百分点，90-140平方米区间段比政策出台前增加4个百分点，而200以上大户型则减少2个百分点。

新政出台后像松江、嘉定等传统刚需交易大户继续有稳定表现，并且排名维持在前列。而一些远郊区域，比如南汇、金山等区表现相对突出，成交排名冲到前5行列，以往这些区基本处于中游位置。成交排名前十的项目同样能反映出这一格局。比如排名中有5个项目单价还不到2万元/平方米，和以往相比，这类低价产品最多占1-2席。此外，中高端项目不见踪影，以往前十中至少有2-3个均价在5万元/平方米以上的项目。

投资空间被压缩 资金寻找出路

由于政策力度大，因此部分投资客被挡在门外，所以也在寻求新的出路。比如政策出台后，酒店公寓等类住宅产品成交出现快速放量，但是2周以后出现回落。此类市场的确成为分流投资资金的渠道，但是否还能维持较高流量尚待观察。毕竟商业产品转手成本、变现能力以及使用成本都比住宅高的多。此外，上海执行新政后，像花桥、太仓、嘉兴等周边城市也出现升温迹象。比如一些原本想在嘉定买房的客户会选择到太仓或者花桥看房，所以近期这些地方的售楼处内客户量增加比较明显。受到市场升温推动，这些区域的房价也有一定幅度上涨。

3季度成交或触底 价格调整空间有限

上海中原地产市场部分析师卢文曦表示：当前交易量已经降低至合理水平，政策给楼市降温效果相当明显。并且限购在执行层面上做出微调，体现出调控人性化的一面。随着信贷政策执行逐步到位，调控效果还会持续显现，预计近半年会处于寻底过程中。成交量的低谷可能在7、8月份出现，一方面从历来调整来看， 4-6个月后成交量触底。比如2013年“沪七条”后，6个月后成交量见调整最低点。加上7、8月份本身就是淡季，多因素共振，出现低点可能性比较高。

不过从成交价格来看，预计低点可能出现在第四季度。随着成交量持续萎缩，房价面临滞涨，调整也随之而来。而经过半年调整，加上年末也是房企“还钱”时期，不排除接9、10月份出货，价格可能也是比较低的时候。

责任编辑：吕明JN301