2012房企盈利预测:行业毛利或降至30%以内

已经迈入2012年，但整个房地产行业黯淡的盈利前景，似乎并未因为新年的来到，有丝毫的改变。

据每日经济新闻报道，即将在今年到期的一万亿元的短期流动负债，可能成为压垮房价的最后一根稻草o;。仅上半年到期的信托借款就超过700亿元，全年到期的信托借款甚至达到1758亿元。上述偿债压力，进一步压低了市场对房价的预期，最悲观的预测甚至认为房价的跌幅将超过3成。

与此同时，开发商的建筑成本、人工成本、土地成本均出现了大幅上涨。中房信分析师薛建雄说，2009年下半年以后购买的土地成本都比较高，这些项目甚至存在亏损的可能。

房价回到2009年四季度？

对于房价的悲观预期缘于房企2012年巨大的偿债压力和低迷的交易量。上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续2011年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将大幅下降20%。世联地产也认为，在今年的4月~6月，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银甚至预测行业平均销售入账目标大概只能实现50%左右。

与成交量的低迷相反，此前有不完全统计显示，今年到期的房地产企业短期流动负债规模会有一万亿元。世联地产的统计显示，仅于2012年到期的离岸私募债就有1000个，另外还有诸如信托、房地产基金和民间借贷等短期债务将到期。

上述到期的各类债务，显然将成为开发商降价销售的压力。世联地产集团市场研究部总监吴志辉说，由于此前开发商的利润是由存货驱动，因此在市场转向时，整个行业的去库存压力就非常大。

吴志辉认为，房企在目前的市场中要想去库存，只有降价。长城证券的行业研究报告预计，2012年全国商品房销售均价同比下滑4.6%。瑞银分析师李智颖则认为，房价跌幅应该是5%~20%，其中一线城市的跌幅将比二、三线城市城市多出5个百分点。

即使如此，上述房价下调幅度依然被认为是保守的。根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

吴志辉说，在有巨额债务即将到期的背景下，开发商可能不得不大幅调价。根据世联地产的调查，在降价完成之后，2012年上半年的房价将与2009年第四季度接近。